Как бизнес в сфере ЖКХ превратился в главный источник денег в городе

Кто и как управляет нашими домами

Как мы это сделали
Когда наша редакция обсуждала темы статей на очередной планерке, речь зашла про «ЖЭК», загадочный и таинственный. Очень правильное и едкое слово, которое оставили нам вторая половина двадцатого века и нулевые, вместе с нескончаемыми анекдотами и историями про бабушек у подъезда, которым всегда нужно сходить в «ЖЭК» и разобраться. Слово стало привычным для нас, а вообще у него много лиц — в разных местах и городах «ЖЭК» мог называться ЖЭУ (жилищно-эксплуатационное управление), РЭУ (ремонтно-эксплуатационное управление), РЭП (ремонтно-эксплуатационное предприятие), не говоря уже о простонародных «домоуправление» и «управдом».
В 1992 году, когда началась приватизация государственного жилого фонда, территориальные органы ЖКХ остались на месте, а районные жилищные управления реорганизовались в департаменты ЖКХ при местной администрации. В том числе, в 1996 году в некоторых регионах были реорганизованы в ДЭЗы («Дирекции единого заказчика»).
Уже в 2004 году государство решило снять с себя ответственность за содержание и обслуживание домов, поэтому 29 декабря решение было подписано Президентом РФ. В марте 2005 года в силу вступил новый Жилищный кодекс РФ, который предусматривал реформу ЖКХ за счет создания ТСЖ (Товарищества собственников жилья) и передачу домов частным УК (Управляющим компаниям). В итоге большая часть УК были созданы экс-руководителями городских, районных департаментов и управлений местной администрации. Они только изменили правовой статус и название, получив при этом в собственность действующие административные территориальные здания, производственные и технические базы, диспетчерские пункты. И, кстати, некоторые из управляющих компаний зарегистрировались под названием ООО «ЖЭК». Даже сейчас, кроме основного значения, аббревиатуру часто используют в разговорной речи, имея в виду любую управляющую компанию на постсоветском пространстве.

Раньше в зданиях «ЖЭК» можно было найти и паспортный стол, общественные приемные народных депутатов, СОБЕС, пункты телефонной и почтовой связи, фотоателье, парикмахерскую и даже прачечную. С 1991 года все помещения стали сдавать в аренду коммерческим организациям, а общественная и социальная деятельность «ЖЭК» была ликвидирована.

Что мы имеем сейчас. Современная управляющая компания — это частная управляющая организация, одна из трех возможных форм управления многоквартирным домом, помимо непосредственного управления собственниками или ТСЖ (жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом).
Из-за того, что вскоре жалобы жильцов на работу УК начали расти в геометрической прогрессии, в 2014 году государство ввело лицензирование деятельности по управлению МКД (многоквартирными домами). В Мордовии лицензии организациям выдает Государственная жилищная инспекция. Именно туда мы обратились, чтобы узнать, сколько же в Саранске УК прямо сейчас, а еще, сколько домов обслуживает каждая из них.
На данный момент (на 1 октября 2019 года), в городе — 57 управляющих компаний.

В десятку наиболее домообеспеченных входят:
1. «ГУК Октябрьского района» — 212 домов
2. «Домоуправление № 25» — 72 дома
3. «Домоуправление № 19» — 71 дом
4. УК «ЖЭК № 17» — 69 домов
5. «Домоуправление № 32» — 69 домов
6. «Домоуправление № 31» — 68 домов
7. «Домоуправление № 41» — 66 домов
8. «ЖЭК Октябрьский» — 64 дома
9. «Домоуправление № 24» — 62 дома
10. «Домоуправление № 35» — 61 дом

Интересно, что сейчас, в Саранске функционируют компании, под управлением которых находятся три, четыре и даже один дом — «Гарант-сервис», УК «Доверие» и УК «Управленец», соответственно. Помимо выдачи лицензий, ГЖИ следит за предоставлением коммунальных услуг и начислением платы за них, а еще проверяет, что пользователи «коммуналки» передают всю необходимую информацию. Проще говоря, в инспекцию можно пожаловаться. Например, по поводу управления домом, установки приборов учета коммунальных услуг или плохого содержания общего имущества в МКД. Главный вопрос «на кого» — управляющие компании, ТСЖ и другие юридические лица, которые оказывают услуги по управлению многоквартирными домами, предоставляют коммунальные услуги.

А вообще, чтобы хоть немножко разобраться, что можно, а что нет, вот главные рекомендованные нормы, о которых мы узнали в ходе инсайдерских разговоров с нашими героями. Мы решили оставить краткие «разговорные» комментарии к ним, чтобы было понятнее.

 Постановление № 491 от 13.08.2006 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» — здесь расписан минимум: сколько раз нужно убираться, за чем смотреть, что входит в общее имущество и т.п.

 Постановление № 354 от 06.05.2011 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов») — здесь все, что касается «коммуналки», качества услуг, расчетов и форм. Но штука сложная, в ней нужно разбираться.

 Постановление № 290 от 03.04.2013 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме») — минимум того, что должны делать управляющие компании. Лучшее, из всех постановлений, что касается ЖКХ.

В ходе исследования этой сферы, мы слышали разное — но главное, что мы узнали и поняли, бизнес в сфере услуг ЖКХ — самый жизнеспособный бизнес в городе. Некоторые настаивали на том, что в Саранске то и заниматься больше нечем. Это одна сторона, возможно, более приглядная. Самое важное, что этот бизнес — большой агрегатор воровства. Где главным считается — придумать ту работу, за которую можно списать деньги. И чем более разбитым выглядит жилой фонд, тем это привлекательнее для обслуживающих компаний.

Конечно, мы поговорили с людьми, которые на наш взгляд находятся в самом центре событий внутри бизнеса в сфере услуг ЖКХ. Да с разной ответственностью, разными обязанностями и задачами, разными позициями в системе обслуживания МКД, но именно они видят, что происходит внутри, именно они являются непосредственными участниками действий, именно они управляют нашими домами. Герои этой статьи — директор и учредитель управляющей компании, председатель ТСЖ и председатель домового комитета. Сегодня они расскажут, как работают, с чем сталкиваются, и почему с обслуживанием домов в городе все не так хорошо.

 Виталий Васякин, директор и учредитель управляющей компании «Хоум сервис»

Да, нелегко. Собственники большинства домов нашего фонда платят за коммунальные ресурсы не напрямую в ресурсоснабжающие организации, а через нас. С одной стороны, это удобно для жильцов — получать один платежный документ, сдавать показания приборов учета, уточнять расчеты и получать помощь в одном месте. С другой стороны — для нас это большая зависимость от платежей. Потому что, именно своевременная оплата жилищных и коммунальных услуг — главное в функционировании УК.
Несколько лет назад ввели лицензирование УК — нужно сдать квалификационный экзамен и приобрести лицензию. Требования к управляющим организациям стали жестче, а за нарушение лицензионных требований предусмотрены большие штрафы, дисквалификация руководителя, и лишение лицензии.

Главное в нашей работе — собственники. Если у них есть желание изменить ситуацию в своем доме, понимание как это сделать, то мы всегда поможем, подскажем и выполним что-то в рамках тех средств, которыми располагаем.

Мы готовы работать с домом и любым представителем дома, если есть четкое понимание, как будем двигаться дальше. С другой стороны, у собственников должно быть четкое понимание, что их отношения к общему имуществу — залог нормального функционирования дома и проживания людей. Много проблем доставляют переделки, не качественно проведенные ремонтные, строительные работы в квартирах. Зачастую, собственник жилого помещения решает свою проблему в ущерб другим собственникам, а все вопросы достаются управляющей организации. Смотрите, есть проект на дом, люди заезжают в квартиры, и понеслось — стены рушат, трубы режут, что-то переносят, что-то наращивают. Никто ни у кого не спрашивает разрешения. А у соседей в это время начинаются проблемы. Например, отсутствие отопления — у всего дома есть, а в одной квартире нет — значит у кого-то батарея во всю стену. Так не должно быть. Я понимаю, люди мерзнут и им некомфортно, но выходить за рамки и нормы нельзя. Я вообще за то, чтобы на законодательном уровне запретить что-либо переделывать в жилых помещениях, переносить, а разрешить только косметический ремонт.

Почему любая УК может обанкротиться? Причин масса: от неграмотного ведения бизнеса, до общей финансовой ситуации в регионе, стране. В случае нашей организации большинство договоров на оказание коммунальных услуг населению заключено через нас и обязанности по их исполнению целиком ложатся на нас. Долги населения — это проблема не только нашей организации, но полное исполнение обязательств по договорам коммунальных услуг перед ресурсниками — залог отсутствия претензий, в том числе и судебных, с их стороны. Задолженность населения за потребленные коммунальные ресурсы мы вынуждены оплачивать собственными средствами.

Я уверен, что можно работать и зарабатывать в этой сфере, нормально платить зарплату, развивать материально-техническую базу. Делать какие-то правильные и нужные вещи.
Я всегда говорю, пока не будет личной ответственности, в первую очередь перед людьми, за деятельность управляющей организации, ничего не измениться.

Проблема в кадрах, проблема в людях, проблема в системе. И это не только в ЖКХ. ЖКХ — это всего лишь лакмусовая бумажка.

Я всем собственникам на каждом собрании говорю одну и ту же фразу — управляйте домом сами. И такие прецеденты в Саранске я знаю. Но есть сразу «но». Дом должен быть как единое целое. Это в первую очередь касается финансовой дисциплины. ТСЖ (в настоящее время — ТСН) — дело хорошее, но нужна полная консолидация людей, и понимание того, что все проблемы придется решать самим. Опять же должно быть доверие к тем людям, кто берет на себя руководство.

Собственники должны четко понимать, они воруют не у управляющей компании, а первую очередь у себя.

Если разобраться — отопление не своруешь. Горячая вода дороговата, конечно, но это не те деньги, которые спасут личный и семейный бюджет.
Плата за жилищные услуги у всех разная. Мы коммерческая организация, сами все это рассчитываем в зависимости от расходов. Коммунальные услуги ежегодно индексируются, и регулируются государством, жилищные услуги принимают на общем собрании собственники МКД, и тут не хватает государственного регулирования тарифов на жилищные услуги, в данной отрасли собственники могут манипулировать этим, самостоятельно устанавливая необоснованные тарифы.

С нашим жилфондом есть понимание, и если нужно увеличить плату за жилищные услуги, то мы обосновываем для чего это нужно, рекомендуем, на сколько необходимо прибавить.

Тяжело найти людей на работу к нам. Во-первых, тема специфическая, во-вторых, часто собственники говорят что-то неприятное, мягко говоря. Не разобравшись в вопросе, сразу начинают паниковать. Это эмоциональная работа, с людьми работать тяжело.

Дома в управление к нам приходят сами, то есть председатели ТСЖ, или совета МКД приходит к нам от лица собственников и говорят, «мы вот тут походили, пособирали справки про всех обслуживающих компаниях, вы нас, как управляющая компания устраиваете, отзывы о вас хорошие, по домам вашим прошли, поговорили с жителями, интернету не верим, интернет, как и бумага все стерпит, хотим к вам на управление». Потом идет долгий процесс по выстраиванию предварительных отношений, мы пытаемся обозначить честные позиции, все как есть в нашей организации, как мы работаем в быту, что им нужно, сможем ли мы это выполнить, если людей это устраивает, нас выбирают в качестве УК. Насильно никого не уговариваем.

Нас достаточно часто проверяют контролирующие органы, ежемесячно приходят запросы из районных прокуратур города, постоянно идет мониторинг выполнения нами действующего законодательства, Госжилинспекция проводит плановые и внеплановые проверки, Ростехнадзор, МВД, нас строго контролируют.

В каждом МКД есть люди, которые постоянно пишут в контролирующие органы, причем они не контактируют с нами, не пытаются обратиться к нам или к домкому с проблемой, а сразу пишут жалобу. Часть проблем пустяковые, конечно, когда мы об этом узнаем, то очень сильно удивляемся. Почему люди не обратились к нам напрямую остается загадкой. Мы не отказываем в решении проблем.

Возможно, у людей сложился негативный образ ситуаций с прежними управляющими компаниями, люди думают по старинке что «мы все одинаковые, и разницы в нас нет, а поможет только жалоба». Они сильно заблуждаются, потому что разница в качестве обслуживания есть, а чтобы это понять, нужно пробовать.

В ЖКХ можно быть очень порядочным и хорошим, и за раз потерять лицо, а в нашем городе информация о неудачах доходит до всех очень быстро, поэтому очень переживаю и бережно отношусь к своей репутации, и к организации в целом, ведь штат людей которые могут остаться без работы очень велик, а это двойная ответственность за их семьи.

Среди населения происходит постепенное просвещение жилищного законодательства, люди знают механизмы смены управляющих компаний, а когда негатива, невыполненных обещаний и недоверия, становится очень много, люди за счет общего собрания в любой момент могут сменить обслуживающую компанию, уведомив предыдущую за небольшой срок о расторжении договора, это очень дисциплинирует. Если будешь плохо работать, то дом просто уйдет в другую УК, где условия обслуживания, механизм управления, и персонал лучше.

 Байбулатова Сания Сибгатуллова, председатель правления ТСЖ

До всей этой деятельности я 45 лет работала в школе. А в какой-то момент, жильцы предложили мне возглавить дом. Я насторожилась, потому что это абсолютно другая сфера, но согласилась. Сейчас мы в «Комфорте» — это наша управляющая компания. Нас все устраивает. Когда я только приступила к работе, начала смотреть и изучать в интернете, чем вообще занимается председатель ТСЖ — потихоньку начала составлять план. И за все время моей работы председателем с февраля по октябрь 2019 года, мы вместе с УК очень много сделали для дома. У нас появились новые торцы, мы отремонтировали крышу, поставили новые скамейки, сделали ремонт отопления в подвале, заменили вентиля, стояки горячей и холодной воды, отремонтировали ливневки, например.

На наш счет (счет ТСЖ) деньги поступают с капитального ремонта. Это выгодно. Смотрите, наш дом стоял в очереди по ремонту торцов, крыши на 2023 год. Это долго. А мы уже все сами сделали.

За текущий ремонт деньги тоже идут в фонд ТСЖ. Как это происходит: например, нам нужно на ремонт 200 тысяч рублей, мы составляем примерный акт, находим компанию, которая займется этим, и перечисляем ей деньги.

Вообще мы все делаем сообща с УК — они тоже могут предложить нам компанию, оптовиков, т.е. согласовывая с ними, мы выполняем эту работу. Например, мы сделали крыльцо в двух подъездах — у УК же свои слесаря, сантехники, как раз они и выполняли эту работу. А вот стояки горячей воды, замена сушилки — слесаря УК делают это за деньги текущего ремонта.

Мы сделали ТСЖ, года 3-4 назад, а до этого относились к «Домоуправлению № 31». Но с ними у нас что-то не ладилось. Во-первых, на наши дома мало обращали внимание, мы самостоятельно, как вот сейчас, не могли ничего решать. А когда перешли в ТСЖ и в УК «Комфорт» — сейчас можем что-то предложить и распорядиться своими деньгами, сделать что-то исходя из имеющейся суммы.

Главная сложность в том, что жильцы — разные. Некоторые вот выбрасывают ночью из окон бутылки во двор, за всеми-то не уследишь. Стараюсь такое пресекать, говорить с ними. Кто-то понимает и извиняется.

Сложность еще в том, что к каждому жильцу нужно найти свой подход. Были в моей практике такие, которые возмущались по поводу крылечной лестницы, из-за того, что на ступеньку не помещается 45 размер обуви, а только 40-41. Пришлось долго объяснять им, что не у каждого жильца 45 размер, и все-таки мы следуем нормативам, каждому про это нужно объяснить. Бывают и разногласия, но в целом, меня радует, что люди все-таки стали понимать и прислушиваться ко мне.

Проблемы в ЖКХ конечно есть. Ладно, вот мы сделали так, чтобы деньги капитального ремонта шли на счет ТСЖ. Многие тоже так хотят, но это проблемно и непросто, потому что для того, чтобы перевести деньги надо поработать. Дело в том, что «высокопоставленные чиновники» не хотят, чтобы деньги шли на счет ТСЖ.
Есть УК, которые совсем недоступны собственникам. А без них мы тоже не можем работать, они составляют акты. Если они не будут выполнять свою работу, я точно за них это не сделаю. Мы с нашей УК работаем сообща, а некоторым компаниям это невыгодно — они все что-то тянут и тянут. Я смотрю на соседние дома и вижу кучу проблем. Да, не все гладко.

Или вот «Ремондис». С апреля прошу их поменять мусорные контейнеры. Сначала им не дозвонишься, потом они запросили письменное заявление, я отправила, и до сих пор никакого результата, баки нам так и не заменили. Они только отговорками нас пичкают «вот мастер приедет сегодня, завтра». Это такие проблемы, которые мы не можем просто взять и решить, потому что их работа не зависит от деятельности нашего ТСЖ.

 Абрамова Нина Николаевна, председатель домового комитета

Домкомом я работаю с 2012 года. Изначально меня временно назначили на эту должность, а в итоге так я на ней и осталась. Знаете, почему я не ушла? Мне было жалко, что дому уже почти 30 лет, все просто разваливалось. В подвалах разруха, в подъездах грязные и ободранные стены. А мы пластиковые окна поставили, ремонт сделали, до этого ведь окна дольками были, будто после войны. Я на все это посмотрела и решила, что будем работать. И домовой комитет тоже подобрался очень активный.

Сначала мы относились к «Домоуправлению № 31», потом появились ГУКи и мы пришли в «Октябрьский», с практически нулевым балансом (по содержанию и текущему ремонту). А тут и тариф немного повысили, деньги стали копиться. Поменяли розлив горячей и холодной воды, трубы в подвале, поставили новые двери, люки и окна. Денег немного на доме, но в порядок мы его привели.

Я честно скажу, тогда нас в прямом смысле загоняли в ГУК. Ну как, поставили такие условия, либо управляем домом самостоятельно, либо дружно идем к ним. Самостоятельно у нас не получилось, выход был один. Обещали-то нам прекрасные горы и кисельные берега, а на деле получилось, что они только деньги собирали, и наоборот тормозили всю работу. Напрямую с «Домоуправлением» нам было гораздо удобнее работать, чем с ГУКом, они хотя бы что-то делали, а не только контролировали. У меня сложилось такое впечатление, что «Октябрьский» только палки нам ставил в колеса. Например, хотели мы окна поменять за счет текущего ремонта, а у них то «в плане работ не стоит», «подождите», «давайте в третьем квартале». Отказывать не отказывали, но и делать не делали.

Когда мы работали напрямую с «Домоуправлением», там были накладные 25%, а когда перешли в ГУК стали 78%. Мне не нравилось быть «под ГУКом» — приходилось выбивать и выпрашивать большинство работ.

Сейчас ГУК разорился, на конец ноября назначен суд, а счета уже закрыты. Получается наши деньги, которые у них «лежат» уже пропали. И кто нашему дому вернет эти деньги, когда компанию обанкротили? Это еще хорошо, что мы что-то успели сделать и потратить часть денег, на те же пластиковые окна.

Кстати, когда прошел слух, о том, что ГУК скоро будут банкротить, я сделала очень низкие тарифы на 2019 год. А то бы еще больше накоплений ушло в никуда. Как домком, я подписываю акты на содержание, на текущий ремонт. Видишь, что нужен ремонт — добивайся. Еще мы сдерживаем тарифы, в прямом смысле. Чтобы УК, не ставила так, как нужно ей, мы делаем реальные тарифы, и не пытаемся их завысить.

Представьте, если на доме нет домкома, а такое бывает. Просто УК сама составляет акты и списывает деньги, а уж куда они идут... А здесь, я прихожу в домоуправление, проверяю акт, говорю о том, что реально сделано, а что нет. Я, по сути, контролирую сумму расходов.

Для меня главная проблема — подпись актов. Ведь УК, часто не идут навстречу жильцам, говорят о том, что они что-то сделали, отремонтировали и тому подобное, а на самом деле нет. Иной раз читаешь акт, и удивляешься, откуда они это придумали. Сложно доказать, что работа не выполнена, а я не хочу платить за слова на бумажке. У нас получается постоянная война — ругаемся, нервничаем, доказываем. Такое происходит каждый месяц, почти в каждом доме. Некоторые домкомы не смотрят на это, просто подписывают, что дают. Они аргументируют это тем, что деньги не их личные. Я так не могу, все-таки это деньги всех собственников. Трудно, Но с жильцами все хорошо, они даже сами говорят, что полностью мне доверяют.

Varvara_Platonova

Поделитесь статьей с друзьями в соцсетях: