О завышенных ценах и чёрных риелторах в Саранске
Как мы это сделали
Что отличает саранского риелтора с высшим юридическим образованием от снежного человека? Ничего. Есть люди, которые утверждают, что он существует, что они своими глазами его видели, показывают всем расплывчатые фотографии... У науки нет доказательств его существования. Но мы — те самые свидетели, которые поговорили с таким риелтором и узнали, есть ли в Саранске чёрные риелторы, чего бояться и куда смотреть, если вы продаете квартиру.
О себе
Я начинал с коммерческой недвижимости в крупнейшем агентстве города. Потом решил получить второе высшее образование и ушел в адвокатство. Риелтором перестал работать: во-первых, мне хотелось специализироваться на каком-то одном деле, во-вторых, не хотелось создавать конкуренцию людям, которые меня учили. Но до сих пор некоторые хотят работать именно со мной, зная, какой я дотошный человек. В один год у меня может быть 2–3 сделки, в другой — 15–20. Отношусь к этому с равнодушием: случилось, и хорошо: это не основная моя работа.
Об агентствах недвижимости
В городе агентство недвижимости — такое, каким оно должно быть — одно. Все остальные — это несколько человек скинулись, чтобы снимать офис и работать на себя.
Думаю, тысяча риелторов в Саранске точно наберется, поскольку для этой работы не требуется образование, не нужен минимальный порог входа в профессию
Были случаи: человек работает на заводе, нужны деньги, он устраивается риелтором — и всё. Уровень входа в профессию минимальный.
В городах-миллионниках так: либо ты создаёшь крупное агентство, набираешь людей, учишь их и смиряешься с тем, что они могут уйти и открыть конкурирующую фирму, либо работаешь сам и просто нанимаешь «помогаек» — поди, принеси, сбегай, но ничему их толком не учишь. Агентства так и различают. Есть такие, где весь процесс расписан, ты можешь прийти полным нулём, но тебя обязательно поддержат, научат и сопроводят. А есть агентства семейного типа, где два сотрудника — собственно владельцы бизнеса, а все остальные — просто нанятые помощники, их задача быть «ногами» за какую-то небольшую оплату. Но рост там маловероятен.
О том, чем все-таки занимаются риелторы
Когда распался СССР и появилось право собственности на недвижимость, сервисов обмена информацией не было. В то время главная ценность риелторов была в том, что они владели информацией: кто хочет купить, кто хочет продать. Второе, что делал риелтор — обеспечивал сделку и расчет.
В крупных агентствах на сделках в то время мог стоять автомат Калашникова в углу — был нормальный аргумент по тем временам
Риелторы тогда зарабатывали чудовищные деньги, потому что выбор был такой: либо ты с ним работаешь, либо твоя сделка не состоится вообще. Снять до 20% стоимости квартиры в качестве комиссии в 90-е было нормально.
А в нулевых произошел перелом, появились газеты — «Из рук в руки», например. В конце нулевых появились «Авито», «Циан» — и всё, смысл агента как источника информации пропал. Я своим клиентам говорю так: «В Мордовии нет каких-то тайных баз, открывайте „Авито“, выбирайте квартиру, скидывайте мне, поедем смотреть».
Сейчас хороший риелтор должен не продать, а, скорее, оказать консалтинговые услуги. То есть знания и опыт сдаются в аренду клиенту для его блага. Сейчас мы являемся такой поддержкой при крупной покупке. Я, например, могу уже по фотографии понять, что в квартире была перепланировка, и теперь мало шансов её узаконить. Много мороки с проверкой документов: может объявиться наследник, может объявиться хозяин, которого 10 лет назад посадили и сняли с регистрации. Когда он вернется, то вполне может претендовать на квартиру.
Об оплате труда
В России в среднем человек за свою жизнь 5–6 раз продает недвижимость. Но в силу того, что юридическая грамотность у людей низкая, нюансы упускаются из виду, обманывать людей легко. Многие недобросовестные риелторы этим пользуются.
Если в Саранске вас обманут в среднем на 30–50 тысяч, то в той же Москве — на 200–400 тысяч
Правильный путь — сказать: «Мои услуги стоят столько-то за это и столько-то вот за это, оплачиваете полную сумму». То есть вы на берегу обговорили детали, и сверху ты ничего не берешь.
Это частный бизнес, какие цены ты установишь, такие и будут. Я, если продаю квартиру, устанавливаю фиксированную цену, а если дом или коттедж, то беру процент.
О плохой работе
Задача риелтора — наладить поток информации, чтобы везде была реклама недвижимости, которую нужно продать. Если вашей квартиры нет на крупнейших порталах региона, если риелтор не готов выехать на показ жилья с покупателями, если риелтор не осмотрел ваш объект и не знает его историю — значит, он плохо работает. И, скорее всего, именно по этой причине ваша недвижимость не продаётся.
Если рекламы вашей недвижимости нигде нет — риелтор работает плохо
Отсутствие покупателей еще иногда объясняет завышенная цена. То есть не высокая, когда в квартире золотые унитазы и лепнина, а именно завышенная — когда вы по цене лепнины хотите продать «полуторку» с шестиметровой кухней. Я с такой недвижимостью не работаю, потому что любой объект рассчитываю продать за три месяца.
О работе с клиентом
Я заключаю с клиентом договор, что его недвижимость продаю только я. За свой счет делаю рекламу.
Иногда клиент в день сделки решает поднять цену — в этом случае не грех и посудиться, потому что сделка просто не состоится, а я не получу комиссию. Но вообще, когда люди видят, что ты работаешь — а это видно, вопросов по оплате не возникает.
Бывают попытки обмануть со стороны клиента-продавца. Например, с квартирой есть неявные проблемы, которые от тебя это скрывают, думая: «Сейчас проскочим, а там уже невозможно будет что-то доказать». Очень грустно, когда это всплывает на этапе продажи. Но это редкие случаи, люди боятся рисковать своим имуществом.
В Саранске очень спокойный рынок недвижимости. Я поддерживаю связь с коллегой из Москвы, они считают наш рынок беспечным
Я страхую своих клиентов, но с масштабами Москвы это не сравнить: у них в договорах всё прописывается до мелочей.
Об уловках
Уловок, чтобы побыстрее продать квартиру, у риелторов нет. Нужно просто хорошо выполнять свою работу. Сделай хорошее объявление, запомни историю квартиры, чтобы любому потенциальному клиенту по телефону можно было рассказать её.
Самый частый вопрос по телефону: «А фотографии реальные?»
Самый типичный обман у недобросовестных риелторов — урвать побольше денег. То есть вам, как продавцу, обещают комиссию взять с покупателя и в итоге выставляют цену больше, что вы назначили. Покупателю не дают с продавцом ни по телефону поговорить, ни при встрече, за руку водят по квартире до момента сделки, потому что в момент сделки мало кто уже будет ругаться. Всё это прокатывает только с безалаберными людьми, которые не читают документы. Весь смысл — скрыть потоки денег от клиента и побольше заработать. Но это обман, воровство.
О черных риелторах
Черный риелтор — пережиток 90-х. Те, кто воруют деньги у клиентов из сделки по мелочи — это не черные риелторы, а обычные обманщики. Черными риелторами, наверное, всё же называют тех, кто обманом отжимает квартиры или устраивает подставные сделки — есть подставной продавец, деньги вы отдаёте, а квартиру не покупаете.
В Саранске подставных сделок нет. Здесь банально с работником региональной палаты ни за что не договоришься о какой-либо махинации — они за свои места очень держатся
А вот в Москве до сих пор могут привести продавца с поддельным паспортом или с оригиналом паспорта другого человека.
В Саранске подобное было последний раз в 2010 году. Две девушки — риелторы — попали под уголовное преследование, обе сели, обе вышли по УДО. Они очень крупно кинули многих людей, и их наказали по заслугам. Это был урок всему сообществу Саранска: 90-е кончились, пора начинать нормально работать.
О минусах профессии
Ненормированный рабочий график — большинство людей смотрят квартиры после работы. Если в Саранске с этим ещё нет проблем, город маленький, то в Нижнем Новгороде час теряешь только на дорогу. Также к минусам можно отнести большую ответственность и большие нагрузки — всё нужно контролировать. А ещё есть риск того, что совесть атрофируется...
Когда-то давно было у риелторов лицензирование — фикция, конечно, но хоть как-то звучало. Сейчас и этого нет. Меня ужасает мысль, что люди доверяют своё имущество, свою недвижимость тем, кто вместо вас видит купюры. Но хорошие люди есть везде.
О том, как не остаться в дураках
Проверяйте все документы. Советую первые три года страховать право собственности. Деньги смешные, но этого достаточно, чтобы спать спокойно. Если сильно боитесь — страхуйте на 10 лет.
Меньше 40 тысяч за сделку в Саранске ни один риелтор с вас не возьмёт. Ниже — вас обманут
И самое главное — устанавливайте адекватную цену на свою недвижимость.
